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Logement indécent, insalubre ou menacé de péril

LES DIFFÉRENTES NOTIONS D'HABITAT INDIGNE

La notion d’habitat indigne englobe les notions d’indécence, d’insalubrité, et de péril qui relèvent chacune de réglementations différentes et ne doivent pas être confondues.

Important
L’insalubrité doit être distinguée du péril qui correspond à une notion de risque physique immédiat.
Les procédures de déclaration d’insalubrité et de péril peuvent être mises en œuvre parallèlement.

Les propriétaires privés sont tenus d’assurer la sécurité, la salubrité et l’habitabilité de leurs immeubles.
De même, les locataires doivent impérativement maintenir leurs logement en bon état.

C’est le Code Civil et les lois relatives aux rapports locatifs qui s’appliquent. Un logement est dit indécent s’il ne garantit pas la sécurité ou la santé des occupants, et/ou s’il est dépourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement.
La loi ne permet pas au maire d’intervenir pour résoudre des carence du/des propriétaire(s) en matière d’indécence. Un locataire qui habite dans un logement présentant des manquements aux critères de décence peut, soit engager des démarches amiables, soit saisir la justice.

Un immeuble ou un logement est considéré comme insalubre quand les dégradations constatées dans le bâti peuvent présenter un danger pour la santé de ses occupants ou du voisinage.
C’est le Code de la Santé publique qui s’applique ainsi que le règlement sanitaire départemental.

L'insalubrité résulte d'un problème grave ou d'un cumul de problèmes. Elle s'analyse au cas par cas et après visite des lieux, par un agent assermenté de l’Agence Régionale de la Santé (ARS) ou du Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) qui se réfère à une liste de critères d'évaluation pour établir son rapport.

Quelques exemples :

  • risques sanitaires à cause de la présence de moisissures dues à un taux d'humidité dans l'air supérieur à 75%
  • risques santaires dûs à la présence de plomb ou d'amiante
  • risques sanitaires dûs à l'entretien des locaux collectifs : évacuation des déchets, réseau d'évacuation des eaux usées, présences d'animaux nuisibles (insectes, rongeurs...), étanchéité du bâtiment, etc.
  • réseaux ou équipements électriques et/ou gaz dangereux
  • défaut de chauffage, ventilation insuffisante
  • dégradation des structures (fondations, murs, planchers...)

Une fois l'analyse de la situation réalisée, une procédure d'insalubrité peut être engagée afin de prendre toutes les mesures nécessaires, notamment en fonction du degré d'urgence.

L’insalubrité peut être remédiable ou irrémédiable.

  • Le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable lorsque des mesures peuvent être prises pour remédier à l'insalubrité de l'immeuble.
    L'arrêté est notifié au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l'immeuble. L'arrêté oblige le syndic de copropriété à réaliser les travaux dans un délai déterminé.
    Le préfet peut accompagner son arrêté d'insalubrité remédiable d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.
  • Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la main levée de l'arrêté d'insalubrité.
  • Lorsque les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai fixé, le syndic est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'un mois.
    À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du syndic de copropriété et majorés d'intérêts.
    Le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales.

  • Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable lorsqu'il n'existe plus aucun moyen de mettre fin à l'insalubrité ou lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.
    L'arrêté est notifié au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l'immeuble.
  • L'arrêté oblige le syndic de copropriété à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Le préfet accompagne son arrêté d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux à partir d'une date qui ne peut être supérieure à 1 an. Le préfet peut également prendre d'office certaines mesures sans attendre la réalisation des travaux par le syndic. Par exemple, il peut faire réaliser des travaux urgents, prononcer l'évacuation immédiate des occupants ou la démolition de l'immeuble.
  • Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la main levée de l'arrêté d'insalubrité.
    Si les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai, le syndic de copropriété est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'un mois.
    À défaut, les travaux sont effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du syndic de copropriété et majorés d'intérêts.
    Le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales.

La procédure d'insalubrité concerne uniquement l'état de l'immeuble ou du logement ou ses conditions d'occupation. S'il s'agit d'un problème de solidité, la procédure sera celle du péril (immeuble menaçant ruine).

Lorsqu’un immeuble présente un danger au vu de sa solidité (affaissement des fondations, risque d’effondrement d’un escalier, garde-corps, balcon, toiture, façade, plancher, chute de pierres...), le maire peut engager une procédure de péril à l’encontre du propriétaire d’un logement ou du syndic de copropriété lorsque l’immeuble est en copropriété. L’objet de cette législation n’est pas d’obliger à entreprendre des travaux de réparation ou de restauration définitifs du bâtiment mais des travaux strictement nécessaires pour mettre fin au péril.

  • La procédure de péril est mise en oeuvre quand un danger réel est à redouter pour la sécurité publique ou pour la sécurité des occupants.
  • Le danger peut concerner la voie publique ou les abords extérieurs d’un édifice (danger pour les passants) mais également les propriétés privées (danger pour les occupants ou les utilisateurs d’un bâtiment).
  • Le danger doit émaner de l’édifice lui-même : la menace de ruine provient le plus souvent de la vétusté, du défaut d’entretien ou de vices de construction, c’est-à-dire de causes inhérentes à la construction.

On est en présence d'un immeuble qui :

  • menace de ruine et est susceptible en s’effondrant de compromettre la sécurité des personnes,
  • ou ne présente plus les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique.
     

Quelques exemples :

  • menace d'effondrement d'escalier, garde-corps, balcon, toiture, façade, plancher, mur...
  • colonne de cheminée fissurée,
  • ascenseur non sécurisé...


La procédure de péril  peut être :

  • ordinaire - L’arrêté de péril est ordinaire lorsque la sécurité des occupants n’est pas immédiatement mise en jeu
  • imminent - L’arrêté de péril est grave et imminent si la sécurité des occupants est immédiatement mise en jeu.

Conformément à la réglementation, tous les arrêtés sont notifiés aux propriétaires et/ou aux syndicats des copropriétaires afin que les travaux soient réalisés dans les délais prescrits.



COMMENT SIGNALER UN LOGEMENT OU UN IMMEUBLE DÉGRADÉ ?

Avant de signaler un logement ou un immeuble indigne et/ou dégradé, les locataires doivent contacter leur propriétaire s’ils sont locataires et le syndic ou le conseil syndical s’ils sont copropriétaires.
Si leur contrat d'assurance habitation prévoit une clause assistance juridique,
locataires ou propriétaires peuvent également contacter leur compagnie d’assurance pour obtenir des informations et un accompagnement dans leur démarche.
Le Maire n’intervient qu’en dernier recours, en cas de défaillance avérée du/ des propriétaire(s).

Le drame qui a frappé la cité phocéenne, le 5 novembre 2018 - avec l'effondrement de deux immeubles rue d'Aubagne - a conduit la municipalité à mettre en place - jusqu'à nouvel ordre - une procédure spéciale pour le signalement de logements ou d'immeuble pouvant présenter un péril pour la sécurité des occupants.

  • Composez le numéro d’urgence Allo Mairie :  04 91 14 55 61 - non surtaxé - joignable 24h/24
    (numéro spécial d’information au public réservé en priorité aux personnes touchées par les événements)
  • ou remplissez directement le formulaire en ligne spécialement dédié.

Pour un signalement d’habitat insalubre, il est nécessaire d’adresser un courrier ou un mail au Service de la Santé Publique et des Handicapés de la Ville de Marseille
23 rue Louis Astruc - 13233 MARSEILLE cedex 20
sante@marseille.fr

Le courrier ou le message de signalement doit comporter des informations sur la situation des occupants : nombre de personnes, enfants, statut (propriétaire, locataire en titre…), coordonnées du propriétaire du logement s’il n’est pas l’occupant et principaux signes de problèmes techniques.
Il est indispensable de posséder les coordonnées de l’occupant pour organiser la visite technique du logement. 
Les coordonnées du déclarant permettent aux intervenants de pouvoir le contacter en cas de besoin.  Lors de la visite d’un technicien de la Ville de Marseille, le locataire doit fournir le bail et les quittances de loyer.

 

IMMEUBLE OU LOGEMENT FRAPPÉ D'UNE MESURE ADMINISTRATIVE :
LES DEVOIRS DU PROPRÉTAIRE ET/OU DU SYNDIC

Lorsque qu'un immeuble ou un logement peut être frappé d’une mesure administrative (insalubrité, péril, local impropre à l’habitation), le locataire, l’hébergé, le titulaire d’un droit d’usage ou l’occupant de bonne foi sont protégés par la loi à la condition que le logement constitue leur résidence principale. 
Les occupants sans droit ne peuvent bénéficier de ces protections.

  • Le paiement du loyer est suspendu dès la notification de l’arrêté ou de l’injonction.
    Il cesse d'être dû :
    - à compter de premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage en mairie et sur la façade de l'immeuble,
    - et jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de mainlevée.

    Attention : les charges restent exigibles.
     
  • Selon les mentions contenues dans l’arrêté (interdiction temporaire ou définitive d’habiter), le propriétaire a l’obligation de proposer un hébergement ou un relogement à l’occupant.
    À défaut, cette obligation incombe au maire, au préfet.


En cas d’insalubrité ou de péril

  • À partir de la notification de l’arrêté de péril ou d’insalubrité, tous les frais d’hébergement des locataires et de réalisation d’études, travaux et autres prestations, y compris ceux engagés par la collectivité en cas de de défaillance de(s) propriétaire(s), sont dus par ces derniers.
  • Le loyer (non les charges) ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation des lieux (indemnité, redevance...) cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.
  • En revanche, les charges restent exigibles. Le paiement du loyer doit reprendre au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la levée de l’arrêté.
  • Si malgré la notification de l’arrêté, le loyer a continué d'être payé, le remboursement des sommes versées à tort peut être réclamé. Cette demande doit être formulée dans un délai de trois ans maximum.
     
  • L’aide au logement (APL/AL) est suspendue pendant le temps où le loyer n’est pas dû.
    Elle sera rétablie dès la levée de l’arrêté, c’est-à-dire une fois la réalisation des travaux prescrits par l’arrêté constatée et le paiement des loyers repris.


En cas de locaux impropres à l’habitation

  • L’injonction visant à interdire la mise à disposition de locaux impropres à l’habitation entraine non seulement la suspension du loyer mais également celle des charges et cela à compter de l’envoi de la notification de l’injonction. Le local étant par nature impropre à l’habitation, l’aide au logement ne sera pas rétablie.

  • En cas d’interdiction temporaire d’habiter, d’évacuation temporaire ou si les travaux nécessitent la libération temporaire des lieux, le propriétaire doit faire une offre d’hébergement gratuit au locataire ou à l’occupant.
  • L’hébergement temporaire gratuit doit correspondre aux besoins et possibilités du locataire ou de l’occupant qui ne supporte que les charges relatives à la consommation des fluides (eau, gaz, électricité).
  • Le droit à un hébergement gratuit est perdu si le locataire ou l’occupant refuse la proposition d’hébergement adapté faite par le propriétaire.
    Dans ce cas, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion devant le tribunal d’instance.
  • Le locataire ou l’occupant est tenu de laisser exécuter les travaux dans le logement ; il ne peut, en aucun cas, s’y opposer.
  • Après la réalisation des travaux et la levée de l’arrêté, il doit réintégrer le logement initial. Le maintien dans le logement temporaire n’est pas possible. Le locataire reprend alors le paiement du loyer et des charges (en principe, au plus tard au premier jour du mois suivant la main levée de l’arrêté).
  • Le bail du logement réintégré est prorogé de la période correspondant à l’exécution des travaux et à la levée de l’arrêté.

  • Si les propriétaires ne réalisent pas les travaux, ils s’exposent juridiquement. Ils risquent jusqu’à un an de prison et 50 000 € d’amende (Art. L 511-6 du Code de la construction et de l’habitation).
  • Le non-respect d’une interdiction d’habiter est puni de 3 ans de prison et 100 000 € d’amende.

  • Le propriétaire, avant le maire, a l’obligation de maintenir les locaux d’habitation dans de bonnes conditions de sécurité et d’hygiène. Les obligations du maire n’interviennent que lorsque la sécurité et la santé des occupants sont mises en cause et que le propriétaire est déficient.
  • Face à un propriétaire défaillant, qui n’effectuerait pas les travaux, la Ville a le droit juridiquement de se substituer à celui-ci, à ses frais, pour mettre en œuvre des mesure particulières. Mais les procédures sont longues, lentes et coûteuses.
  • La plupart du temps, les propriétaires réalisent ces travaux. S’ils ne le font pas, ils sont soumis à une double sanction consistant au paiement du loyer de leurs locataires relogés et au remboursement, a posteriori, du montant des travaux effectués par la Ville.

  • Le propriétaire doit assurer le relogement des occupants. Le nouveau logement doit être décent et correspondre aux besoins des occupants.
  • En cas de défaillance du propriétaire, le maire prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants, aux frais du propriétaire. Le propriétaire peut également faire l’objet de poursuites pénales.
  • L'Espace d’Accueil des Personnes Evacuées (EAPE-Guichet unique), situé 2, rue Beauvau - 2e, se charge (jusqu'à nouvel ordre) de l'accueil, la prise en charge et l'accompagnement des personnes évacuées suite à un arrêté de péril. ►Plus d'infos sur l'EAPE


 

­­­Pour plus d'informations sur l'habitat indécent, l'insalubrité ou la notion de péril
Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil)
15, avenue Robert Schuman - 13002 Marseille
Tél : 04 96 11 12 00
www.adil13.org

Sources d'information diverses dont  Adil13, ARS PACA et Service-public.fr

 

 

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